تعریف عرصه و اعیان و تفاوت های آن ها در چیست؟

طبق تعریف قانون‌گذار، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می‌شود، گفته می‌شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد.
عرصه و اعیان، مصادیق و تفاوت‌ها

در خصوص بحث عرصه و اعیان همواره صحبت های زیادی مطرح شده است که اصلی ترین آن در خصوص تفاوت های میان عرصه و عیان می باشد.

اهمیت پرداخت به عرصه و عیان از آن جا نشات می‌گیرد که امروزه با مسائلی در رابطه با ساختمان و اراضی بسیار سروکار داریم و این پرکاربرد بودن سبب شده است که، ما را مجاب نماید تا به عنوان یک کارشناس در این خصوص توضیحاتی به شما ارائه دهیم تا همراه با ما به اطلاعات کاربردی دست پبدا کنید.

عرصه و اعیان چیست؟
در تعریفی ساده عرصه را زمین و اعیان را ساختمان تعریف می نماییم.
مطابق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن احداث شده است، عرصه می‌گویند و ساختمانی که روی آن عرصه یعنی زمین احداث شده است را اعیان می‌نامند ، مطابق آن چه در قانون گفته شده است اعیان می تواند علاوه بران که مسکونی باشد به چندین حالت اعم از :تجاری و اداری باشد .
به طورکلی به آنچه به فرض بقا در طبیعت از زمین روییده شود یا توسط بشر در زمین ایجاد شده باشد اعیان اطلاق می شود.

اهمیت عرصه و اعیان
ارزش و اهمیت عرصه و اعیان زمانی مطرح می گردد که فردی خانه ای را که همان اعیان است خریداری می‌کند، شاید در ابتدا تفاوت های میان اعیان و عرصه برای شخص خریدار ملک مهم نباشد اما زمانی این مسئله مهم می‌شود که صحبت از تخریب آن اعیان که مورد توافق مالکین ساختمان ها است میشود . از آنجایی که ساختمان ها به جهت موقعیتی که دارند از عرصه برخوردار هستند، این امر سبب می شود مالکین ساختمان هر کدام به میزان سهم اعیان خود به شکل اشاعه با دیگران صاحب عرصه بشوند . در حقیقت به نسبت سهمی که در اعیان دارد صاحب عرصه نیز خواهد شد.
سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان
سند عرصه در حقیقت همان سند زمینی می باشد که آن بنا بر روی آن احداث شده است و سند اعیان به سند هر یک از واحد های آن بنا گفته می شود . نام این مدل از اسناد بین مشاورین املاک که بناهایی با واحد های بسیار در یک زمین بزرگ بنا می شوند بیشتر شنیده می شود .
البته این نکته را باید بدانیم که سند شش دانگی که برای هر بنا داده می شود شامل عرصه و اعیان یک ملک است.
البته گاها موردی ممکن است رخ دهد که در آن عرصه جدای از اعیان محسوب گردد و قابل انتقال به غیر نباشد که این موضوع بیشتر در زمین های موقوفی رخ می دهد و مالک آن واحد آپارتمان تنها سند اعیان را دارد.

تکلیف عرصه و اعیان در زمین های وقفی
همان طور که به طور مختصر در بالا اشاره کردیم در خصوص زمین و املاک اوقافی بحث سند متفاوت مطرح می شود و برخلاف بسیاری از اسناد املاک ، مالک اعیان و عرصه با یک دیگر متفاوت هستند.
به این حالت که عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد و باید سالانه مبلغی را به عنوان حق الاجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید . نکته ای که که در خصوص خرید و فروش در این این زمین ها مد نظر است این است که این گونه از اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف مورد خرید و فروش واقع گردند .

تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟
در مورد این که تفکیک اعیان به چه شکل صورت می گیرد باید بیان داریم ،در ساختمان هایی که چند واحد دارند باید سهم اعیان آن ها کاملا مشخص بشود تا قابل خرید و فروش به نحو قانونی باشند. از آن جایی که نحوه تفکیک عرصه و اعیان متفاوت می باشد در این جا ما نحوه تفکیک اعیان را به شما مطرح می نماییم تا ابهامات شما را به حداقل برسانیم.
تفکیک اعیان بر پایه ی گواهی پایان کار ساختمان صورت می پذیرد که شامل مراحل زیر می باشد :

مالک باید گواهی پایان کار ساختمان را شخصا یا توسط وکیل آماده نماید .
بعد از آماده سازی گواهی پایان کار آن را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد .
قسمت های مشاعی و مفروزی ملک توسط مهندس مشخص گردد .
بعد از تعیین و مشخص نمودن مورد بالا نقشه بردار صورت مجلس تفکیک را تنظیم و آماده نماید.
در آخر بعد از انجام تمامی این کارها اموال معاف از مالیات مشخص و هزینه های مربوطه دریافت می شود .

تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟
برای آن که تفکیک عرصه صورت بپذیرد مراحلی نیز باید طی گردد :
ابتدا باید مالک ساختمان و یا وکیل قانونی او که وکیل ملکی است ، از شهرداری درخواست نمایند تا نقشه تفکیک پلاک دریافت شود .
شهرداری بعد از دریافت درخواست مربوطه و بر اساس قوانین شهرسازی ، نقشه تفکیک پلاک را به درخواست کننده ارائه داده و یک نسخه از آن را به جهت تطابق دادن با قوانین مربوطه برای اداره ثبت ارسال می نماید.
بعد از ارسال نقشه تفکیک پلاک به اداره ثبت یه نفر نقشه بردار و یک نماینده ثبت به درخواست مالک ساختمان و یا وکیل ملکی از محل احداث ساختمان دیدار می نماید و نقشه مربوط به شهرداری و محل ایجاد ساختمان و سند مالکیت صادر شده را با یکدیگر تطبیق می دهد ؛ در صورت عدم مغایرت شخص نقشه بردار گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاور را صادر کرده و نماینده ثبت بعد از این امر اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می نماید.

صورت مجلس تفکیکی چیست ؟

بعد از آن که ساختمانی احداث شد به صورت پیش فرض تمام قطعات آن حالت اشاعه دارد و برای آن که برای هر واحد سند جدا بتوانیم دریافت نماییم باید مشخصات هر کدام از واحد ها و قسمت هایی اعم از پارکینگ و انباری تعیین گردد . حال در این جا به سندی که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص تنظیم میشود صورتمجلس تفکیکی می گویند .
تفاوت عرصه و اعیان همان طور که در ابتدای مقاله به آن اشاره کردیم عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اشاره دارد . که گاها زمانی پیش می آید که مالک عرصه و اعیان یک نفر می باشد و در برخی مواقع مالک اعیان تنها بر قسمت کوچیکی از عرصه مالکیت دارد . در توضیح این موضوع این گونه بیان می داریم که از آن جایی که در یک ساختمان صاحب اعیان و عرصه چند نفر می باشند میزان سهم هر یک از آن ها با تفکیک آن مشخص می شود.

این موضوع معمولا در جایی وجود دارد که در بسیاری از ساختمان ها تفکیک اعیان صورت پذیرفته است اما در خصوص عرصه به این شکل نمی باشد و برای تعیین سهم عرصه باید مراحلی طی شود که در بالا به آن اشاره نمودیم .

موردی که باید به آن توجه نماییم این است که در بسیاری از موارد افراد نیازی به تفکیک عرصه پیدا نمی کنند مگر در حالتی که قصد نوسازی و یا تخریب ساختمان را داشته باشند در این حالت است که میزان سهم هر یک از مالکین از عرصه بااهمیت می شود و مورد توجه قرار می گیرد .

دکتر مهدی آخوندی کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان آبان ماه 1402